Avec sa capacité à se reproduire à une vitesse étonnante et son appétit sans limites pour le bois, la mérule est le cauchemar ultime de nombreux propriétaires. Avant de vendre un bien situé en zone à risque, l’acquéreur doit bénéficier d’une information obligatoire sur les risques encourus. Voici notre dossier « Diagnostic mérule : tout savoir, tout comprendre«
AU SOMMAIRE
- Qu’est-ce qu’un diagnostic mérule ?
- Le diagnostic mérule est-il obligatoire ?
- À quel moment réaliser et fournir le diagnostic mérule ?
- Comment se déroule le diagnostic mérule ?
- Combien de temps est valable ce diagnostic ?
- Quel est le coût du diagnostic ?
- L’influence de la loi ALUR sur le diagnostic mérule
- Présence de mérules : que faire ?
Qu’est-ce qu’un diagnostic mérule ?
Le diagnostic mérule vise à détecter la présence éventuelle d’un champignon lignivore mangeur de bois – dans la charpente et les menuiseries d’une habitation. Il n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour la vente de toute maison située dans une zone à risque.
Le diagnostic mérule est-il obligatoire ?
La réalisation d’un diagnostic mérule n’est pas une formalité imposée aux propriétaires souhaitant vendre leur bien, et ne fait donc pas partie stricto sensu des diagnostics immobiliers obligatoires. Après avoir été envisagé, le caractère obligatoire du diagnostic n’a en effet pas été retenu par la loi ALUR afin d’éviter un coût supplémentaire pour tous les vendeurs.
À défaut d’un diagnostic stricto sensu, le propriétaire d’un bien immobilier situé dans une zone à risque définie par arrêté préfectoral est cependant tenu de fournir une information écrite à l’acheteur, l’avisant que le logement à vendre présente un risque de mérule. Il ne s’agit donc pas du résultat d’un contrôle du bien, mais d’un simple devoir d’information à vocation générale.
Que faire si vous êtes propriétaire en zone infestée ?
« Sachez que les zones principalement touchées par ce champignon sont les Hauts-de-France, la Bretagne, la Normandie ou encore l’Île-de-France… La réalisation d’un diagnostic mérule complet reste une précaution fortement recommandée et peut contribuer à rassurer l’acquéreur. »
À quel moment réaliser et fournir le diagnostic mérule ?
N’étant pas obligatoire, le diagnostic mérule peut être réalisé à n’importe quel moment au cours de la vente, à l’initiative du propriétaire. Il peut également être sollicité par l’acquéreur lui-même à l’issue d’une visite, s’il est par exemple inquiet de l’aspect visuel de la charpente ou de l’humidité des combles. Dans tous les cas, la réalisation effective du diagnostic est à l’appréciation du vendeur.
L’information écrite obligatoire, quant à elle, est à verser au dossier de diagnostic technique (DDT), qui constitue une annexe au compromis ou à la promesse de vente. Elle doit donc être obtenue dès la mise en vente.
Comment se déroule le diagnostic mérule ?
La réalisation d’un diagnostic mérule suppose de faire appel à un professionnel certifié, ou à une entreprise spécialisée dans le traitement parasitaire. L’intervenant se déplace sur le site à examiner et va procéder notamment à une inspection visuelle des menuiseries et boiseries de l’habitation. La mérule peut en effet se détecter par des traces reconnaissables, comme :
- Une mousse blanche et fine, formant un dépôt d’une surface croissante sur le bois.
- Des poutres déformées ou devenues molles.
- Une odeur persistante d’humidité et de champignon.
L’inspection visuelle peut être complétée par le prélèvement d’un échantillon pour analyse en laboratoire, en fonction des prestations proposées par le diagnostiqueur.
Optez pour un diagnostic parasitaire tout-en-un
« Par souci d’économie et de tranquillité, optez pour un « diagnostic état parasitaire du bois », qui inclut non seulement la mérule, mais aussi le diagnostic termites ainsi que tous les autres insectes et champignons nuisibles pour vos menuiseries et votre charpente. »
Combien de temps est valable ce diagnostic ?
Le diagnostic mérule n’est assorti d’aucune durée de validité légale pour le moment. Il est recommandé toutefois de fournir à l’acquéreur un document datant de moins de six mois, dans la mesure où le champignon peut infester un bâtiment et se développer en l’espace de quelques semaines seulement.
Quel est le coût du diagnostic ?
Le budget nécessaire pour réaliser un diagnostic mérule est très variable en fonction de la taille du logement, de la nature des prestations effectuées (échantillon, dépose de certaines menuiseries) et de la suspicion de la présence – ou non – du champignon. Le tarif moyen constaté est compris entre 200 et 400€.
L’influence de la loi ALUR sur le diagnostic mérule
La loi ALUR de mars 2014 a été la première à traiter du problème spécifique de la mérule dans le domaine de l’immobilier résidentiel, en raison de la prolifération rapide de ce champignon au sein de certaines régions particulièrement touchées. On doit notamment à ce texte de loi l’obligation d’informer l’acquéreur de façon systématique dans les zones à risque.
Depuis la loi ALUR, le propriétaire d’un logement touché par la mérule a également l’obligation d’en faire la déclaration en mairie, conformément à l’article L. 133-9 du Code de la construction et de l’habitation.
Présence de mérule : que faire ?
Le traitement et l’éradication de la mérule nécessitent des travaux très conséquents, incluant le démontage des bois pourris et infestés, l’installation d’une meilleure ventilation pour réduire l’humidité ambiante, le traitement des surfaces à risque au chalumeau et la préservation du bois encore sain par l’application d’un fongicide.
La réalisation de ces travaux avant la vente est virtuellement obligatoire, dans la mesure où les acquéreurs prêts à acheter un bien infesté par la mérule sont excessivement rares. Il est donc raisonnable d’anticiper un retard de votre projet de vente.